恒大危矣?恒大辟谣


作者|周超臣

头图|IC photo


恒大危矣?至少在恒大辟谣前的几个小时,很多人是这么觉得的。


周四(9月24日)下午,一份名为《恒大集团有限公司关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告》(下文简称“报告”)的PDF文件在不同渠道疯传,将中国恒大(03333.HK)架在了火上烤了一下午。


两三个小时后,中国恒大在官网和港交所先后发布公告辟谣称:“近日,网上流传有关我公司重组情况的谣言,相关文件和截图凭空捏造、纯属诽谤,对我公司造成严重的商誉损害。我公司强烈谴责,已向公安机关报案,坚决用法律武器维护公司合法权益。”


在上述被恒大辟谣的、时间显示为2020年8月24日的报告中,详列了恒大重组的基本情况、对国家房地产调控的支持等情况,并发出如果重组失败可能引发一系列系统性金融风险的重要提示。


针对这份被辟谣的“报告”,一位正在帮一个企业做不良资产清收的律师告诉虎嗅:“急迫之下请求政府支援也很有可能,因为这种大型企业如果破产会对国计民生产生影响。缓解负债压力,一方面是引入外部投资,将现有公司的盘子转起来,资金链补充上,才可以恢复债务偿还能力;另一方面是与之前的债权人达成新的偿还方案,延期或者分批偿还。”


尽管恒大急忙辟谣,但根据第一财经的报道,里面提及的恒大地产资产重组事宜“却真实存在”。


2016年10月3日晚,恒大发布公告称,该公司境内附属公司凯隆置业与恒大地产与深深房(000029.SZ)及其控股股东深投控订立了一份(排他性)合作协议。协议规定,将通过深深房以发行人民币普通股(即A股)及/或支付现金的方式购买境内附属公司凯隆置业持有的恒大地产100%股权,从而使凯隆置业成为深深房的控股股东。


深深房A成立于1980年, 是深圳最早成立的国有控股房地产公司,于1993年在深交所上市。深深房股票自2016年9月14日起停牌至今已4年。


当时的公告还承诺:“凯隆置业将按照适用法律法规及规范性文件的相关规定以及市场惯例,对目标资产2017年度、2018年度、2019年度(业绩承诺期)的业绩作出承诺,预期业绩承诺期扣除非经常性损益的归属于母公司所有者的净利润累计约为人民币888亿元。若在业绩承诺期满后,标的资产的实际利润不足承诺业绩,则凯隆置业应按照监管部门的规定和认可的方式进行补偿。各方亦同意将就标的资产实际利润不足承诺业绩的情况签订《业绩承诺补偿协议》,并据此实施业绩承诺及补偿。”


公告还表示,深深房及深投控同意,在正式协议签署之前,恒大地产可引入总金额约300亿元人民币的战略投资者。


外界猜测2009年在香港上市的恒大想通过该资产重组借壳回A股上市——跟当年的万达如出一辙。该年恒大在A股动作频繁,其中最著名的是加入宝万之争,恒大一度持有万科公司全部股份的6.82%,成为万科的第三大股东。


重组公告发出后,恒大在2017年迅速进行了三轮引资,共计1300亿元——


2017年1月2日,恒大完成首次引战,恒大公告称,与中信、中融、华信、山东高速、深圳广田等八家战略投资者签订增资协议,共引入投资300亿,八家战略投资者持有恒大地产约13.16%股权;


2017年6月1日,恒大发布公告称,已与投资者订立第二轮投资协议,引入395亿的资本金;


2017年11月6日,恒大集团发布公告称,恒大地产与6家战略投资者签订增资协议,合共引入第三轮投资600亿。


三轮引资共计1300亿,引资完成后,中信、山东高速、深业集团、苏宁、中融等特大型国有企业集团及民营企业成了恒大地产的股东,合计获得恒大地产扩大股权后约36.54%的权益,而恒大集团以63.46%权益继续把持恒大地产的控股地位。


没有大风刮来的钱。根据上述第一财经的报道,当时恒大与战略投资者的对赌协议中规定:


1)恒大地产向战略投资人承诺,公司在2018年、2019年及2020年之三个财政年度净利润(扣除非经常性损益)将分别不得少于人民币500亿元、人民币550亿元及人民币600亿元。三年合计盈利总额1650亿。


2)前两轮引战时,协议规定,恒大地产与深深房的重组协议要在2020年1月31日完成,否则战略投资者有权要求凯隆置业以原有投资成本回购所持股权,或者,凯隆置业无偿向战略投资者转让部分恒大地产的股份,转让比例为战略投资者所持股份的50%。第三轮引战后,战略投资者同意延期一年,也即2021年1月31日。


眼看着“大限”将至,加上今年疫情叠加大环境影响,各方都有些急了。


最先急的是苏宁,在9月18日的投资者会议上,苏宁内部人士表示,若2021年1月恒大地产不能如期在境内重组上市,苏宁计划行使相关条款,要求拿回200亿元战投金。


而今年最急的无疑是恒大。截止2019年底,恒大剔除预收款后的资产负债率为83%、净负债率为159%。如不能按时完成重组,恒大须在2021年1月31日前偿还战略投资者1300亿元本金并支付137 亿分红。1300亿由权益变为负债,将使恒大的资产负债率攀升至90%以上,今年的降负债都全白忙活了,并可能导致恒大地产现金流断裂。


今年以来,随着疫情同步开启的轰轰烈烈的打折卖房行动,堪称轰轰烈烈,今年上半年,恒大地产合约销售额为3488.4亿元,较2019年同期增长23.8%;合约销售面积为3863.2万平方米,较2019年同期增长47.5%。恒大是Top 5房企中唯一一个两位数增长的企业。进入9月更疯狂,7折卖房,恒大称要在9月和10月分别销售1000亿。


自去年下半年以来,随着“房住不炒”成为房地产调控的四字箴言,先是8月16日,郭树清在《求是》杂志上发表《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》,敲打房地产企业。


随后,央行和住建部在8月20日给包括恒大在内的重点房企开小灶,并设置了融资三条红线。这其实可以被称为“央妈式疼爱”,就是为了避免房地产企业倒掉引发社会问题,逼着企业自己降杠杆、降负债、回流现金。


不幸的是,恒大三条红线全中。所以就有了恒大疯狂的打折卖房。


在今年3月底的2019业绩发布会上,恒大集团董事局主席许家印给恒大确立了2020年“高增长、控规模、降负债”的经营发展战略:


“高增长”就是要实现销售高速增长,今年要实现销售8000亿,到2022年要实现销售1万亿;


“控规模”就是要严控土地储备规模,实现土储负增长,未来三年,恒大每年要降低3000万平方米左右,到2022年降低到2亿平方米左右;


“降负债”则是要把有息负债每年平均下降1500亿元,到2022年把总负债降到4000亿以下。


在8月31日的上半年业绩报告会上,恒大总裁夏海钧说:“恒大将一如既往地成为房地产调控模范生。”


除了卖房,恒大还在积极拆分旗下优质资产,前不久恒大旗下的物业管理公司金碧物业引入了红杉资本、中信、农银、光大控股、云峰基金、腾讯、周大福等战略投资者入股235亿港元,占比28.061%。夏海钧说:“下一步重点工作把公司优质的物业逐步分拆上市,释放更大的价值。”


9月15日,恒大汽车(0708.HK)发布公告称,以先旧后新方式安排引入腾讯控股有限公司、红杉资本、云锋基金及滴滴出行等多名知名国际投资者,筹集约40亿港元。


恒大想活下去,接下来或许会有更多动作。毕竟在那份被辟谣的“报告”里的警示或者说威胁,对任何一家头部房企因资金链断裂引发的多米诺骨牌效应都是显而易见的:引发央行极力避免出现的金融系统性风险:


1)严重影响上下游企业正常经营,不利于经济健康发展;


2)严重影响就业和社会稳定,包括在建项目项目烂尾,动辄10万级的员工失以及上下游几百万人的就业问题,已售未交楼的商品房烂尾,导致业主无法收房并引发社会稳定问题等;


3)引发大规模群体性维权,严重影响资本市场健康稳定。引发对交易各方、监管部门的法律诉讼或维权行为;


……


总之,这份被辟谣的“报告”,真情实感到让人信以为真。但也希望恒大能顺利完成重组,回顾A股,完成王健林未曾完成的夙愿。


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